Dampak Negatif Minimnya Pengetahuan Masyarakat Terkait Sistem Jual Beli Tanah

Dampak Negatif Minimnya Pengetahuan Masyarakat Terkait  Sistem Jual Beli Tanah

Oleh: Fayola, Adheliana Shafira Riska, Retno Wulansari, Dwiky Augustino Alfi, Gusti Arya Novaldo, Robby Bagus Indrawan *)

DI JAMAN sekarang dimana teknologi khususnya internet berkembang secara pesat. Setiap orang dapat mengakses dengan mudah segala informasi hanya dengan menggunakan jemari saja. Semua ilmu dari berbagai bidang terbuka secara bebas bagi para pengguna dunia maya sesuai dengan minat dan kebutuhan mereka.

Meskipun begitu, sangat disayangkan bahwa masih banyak masyarakat kita yang belum paham atau teredukasi tentang konsep jual beli tanah di Indonesia.

Definisi jual beli sendiri jika dilihat dari Pasal 1457 KUH Perdata adalah “Suatu perjanjian dengan nama pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak atau suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.”

Sedangkan jual beli tanah memiliki pengertian berupa pemindahan hak atas tanah kepada orang lain (pembeli) untuk selama-lamanya dengan harga yang sudah disepakati oleh pihak penjual dan pihak pembeli.

Ada beberapa konsep jual beli tanah yang dapat merugikan masyarakat Indonesia. Yang pertama, banyak masyarakat yang tidak tahu bahwa jual beli tanah harus melalui perantara Penjabat Pembuat Akte Tanah (PPAT). Hal ini dikarenakan pada awalnya jual-beli tanah di hadapan Kepala Desa termasuk sah-sah saja.

Adapun yang jual-beli tanah di tangan orang pertama (penjual) dianggap legal dan tanpa ada masalah. Seperti halnya contoh kasus yang terjadi di Kota Bandar Lampung, yaitu mengenai perselisihan jual-beli tanah, dan berakhir ke Sidang Perdata di Pengadilan Negeri Tanjungkarang.

Awal mula perselisihan tersebut, penjual R menjual tanah yang diduga miliknya, kepada pembeli EB. Akan tetapi setelah ditelusuri, ternyata akte tanah tersebut, bukan atas nama R.

Masyarakat pada umumnya hanya mengetahui kalau jual beli tanah hanya sebatas pembayaran, penandatanganan kontrak, dan penyerahan tanah tanpa mengetahui bentuk-bentuk jual beli tanah lainnya.

Apabila konsep-konsep ini tidak dipahami secara baik dan mendalam, maka akan mengakibatkan kerugian baik dari pihak pembeli ataupun penjual. Yang terakhir, kebanyakan dari masyarakat tidak tahu bagaimana caranya membeli tanah.

Banyak masyarakat Indonesia yang hendak membeli atau menjual tanah mereka namun akibat kendala minimnya pengetahuan menyebabkan dirinya mengurungkan niat mereka untuk membeli atau menjual tanah.

Akibat hukum jual beli tanah yang tidak sesuai dengan tata cara melalui pembuatan akta PPAT tersebut, seseorang PPAT dapat diberhentikan dengan hormat dari jabatannya, secara formalitas akta tersebut tetap akta otentik dan pelaksanaan pendaftaran tanahnya dapat tetap diproses di Kantor Pertanahan dan jika timbul sengketa dan para pihak yang berkepentingan dapat membuktikan bahwa akta tersebut dibuat dengan tanpa memenuhi satu atau beberapa tata cara pembuatan akta PPAT maka akta terdegradasi kekuatan pembuktiannya menjadi akta di bawah tangan.

Para pihak atau pihak ketiga yang berkepentingan dapat memanfatkan keadaan,  misalkan pihak ketiga tersebut akan mengajukan gugatan akan tetapi terbentur oleh tidak adanya akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna (hanya satu bukti cukup sebagai dasar pemutus perkara). Dengan adanya celah bahwa akta otentik tersebut dapat didegradasikan menjadi akta di bawah tangan, pihak ketiga yang berkepentingan memiliki kemungkinan untuk memenangkan gugatannya.

Di dalam sistem pertanahan,  PPAT merupakan perantara ketiga yang bertugas untuk melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan cara membuat bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah. Ironisnya, masih banyak masyarakat sekarang yang tidak tahu kalau PPAT diperlukan dalam melakukan jual beli tanah. Masih banyak yang berpikiran kalau dengan bukti kwitansi atau bon saja sudah cukup.

Dampak dari ketidaktahuan ini adalah menyebabkan ketidaksahan transaksi jual beli di hadapan hukum sehingga hak kepemilikan masih dipegang penjual meskipun pembeli sudah lunas membayar.

Terdapat beberapa macam bentuk jual beli tanah yaitu, jual lepas, jual gadai, jual tahunan, jual gangsur, dan jual beli dengan cicilan.

Jual lepas adalah jual beli tanah secara jelas dan tunai dimana setelah pembayaran penjual melepas ipkatannya secara total. Jual gadai adalah jual beli tanah secara jelas dan tunai dimana yang melakukan pemindahan  hak  harus  menebus kembali tanah tersebut. Jual tahunan adalah jual beli tanah secara hukum yang terdiri dari pemindahan hak atas tanah kepada subjek hukum lain dengan menerima sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa setelah jangka waktu tertentu, tanah akan kembali dengan sendiri tanpa adanya perantara hukum tertentu.

Jual ngangsur adalah jual beli tanah yang  meskipun sudah  terjadi penyerahan hak, tetapi penjual masih memiliki hak pakai sesuai dengan kesepakatan penjual dan pembeli. Sedangkan jual beli dengan cicilan adalah  jual beli tanah dengan sistem kredit.

Apabila seseorang  kurang  mengetahui  bentuk-bentuk jual beli tanah, maka masyarakat hanya berpikir kalau jual beli tanah hanya dapat dilakukan dengan sistem jual lepas padahal untuk orang dengan keuangan yang terbatas dapat melakukan pembayaran dengan sistem kredit.Tidak hanya itu, masih banyak sekali masyarakat kita yang sama sekali tidak tahu mengenai tata cara jual beli tanah yang sah di mata hukum.

Pada dasarnya, ada dua hal penting  yang  harus diperhatikan dari jual beli tanah yaitu pertama dari sisi penjual dan kedua dari sisi pembeli. Hal-hal yang perlu diperhatikan adalah apakah penjual adalah pemegang hak yang sah atas tanah tersebut, apakah penjual berwenang untuk menjual tanah (cakap dalam hukum), apakah penjual boleh menjual tanah yang akan dijadikan objek jual beli, yang terakhir adalah apakah penjual atau pembeli bertindak sendiri atau selaku kuasa.

Apabila pengetahuan akan tata cara jual beli seseorang rendah, maka akan dengan mudah ditipu oleh pihak yang tidak bertanggung jawab baik itu penjual ataupun pembeli.

Berdasarkan penjabaran-penjabaran yang telah disampaikan, maka dapat disimpulkan bahwa minimnya pengetahuan masyarakat mengenai jual beli tanah dapat menimbulkan kerugian baik untuk penjual maupun pembeli. Apabila seseorang tidak mengetahui bahwa jual beli tanah harus melalui PPAT atau Notaris, maka hal tersebut akan berdampak kepada si pembeli karena di mata hukum hak atas kepemilikan masih di tangan penjual.

Selanjutnya apabila seseorang  kurang  mengetahui bentuk-bentuk jual beli tanah adalah apabila seseorang dengan keuangan yang terbatas, maka dirinya tidak tahu jikalau pembelian tanah bisa dibayar secara kredit. Yang terakhir, Jika seseorang minim akan pengetahuan tata cara jual beli tanah, maka orang tersebut dapat dengan mudah ditipu oleh oknum-oknum yang tidak bertanggung jawabnya. (*)

*) Penulis adalah Mahasiswa UBL Bandar Lampung